ENGLISH BELOW

Większość ofert zabytkowych rezydencji w Polsce brzmi bardzo podobnie: historyczny obiekt, piękna architektura i potencjał, który dopiero trzeba sprawdzić. Willa Neugebauera zaczyna się w innym miejscu.

To nie jest zabytek czekający na koncepcję. To przygotowany projekt inwestycyjny osadzony w unikatowym, historycznym obiekcie dla którego najbardziej czasochłonna i najbardziej ryzykowna część drogi od pomysłu do realizacji została już przebyta. Nabywca nie kupuje tu wyłącznie murów i przypuszczeń, co można by w nich zrobić. Kupuje nieruchomość, dla której istnieje już konkretna, uzgodniona i doprowadzona do prawomocnego pozwolenia na budowę wizja przyszłości.

HISTORIA I ARCHITEKTURA

Willę wzniósł w 1898 roku dr Alfons Neugebauer jeden z braci Neugebauer, którzy kilkanaście lat wcześniej przejęli i rozwinęli brzeską cukrownię Concordia, stając się jedną z najbardziej wpływowych rodzin przemysłowego Brzegu. Zbudowana wtedy rezydencja była jednym z najbardziej reprezentacyjnych i kosztownych budynków w mieście przy jej wznoszeniu zastosowano szlachetne materiały, w tym piaskowiec i marmur.

Architektura budynku nawiązuje do romantycznych zamków: nieregularna bryła, liczne ryzality, wnęki i wykusze budują sylwetkę, jakiej nie da się dziś zaprojektować od nowa bo jej wartość leży właśnie w autentyczności. Do dziś zachowały się oryginalne elementy wystroju: drewniany strop kasetonowy, historyczna stolarka, sztukateria, metaloplastyka oraz klatka schodowa z licznymi detalami. Program konserwatorski projektu zakłada ich renowację i odtworzenie w oparciu o dokumentację oraz zachowane oryginały. Willa figuruje w rejestrze zabytków od 1986 roku.

Ciekawostką i zarazem jedną z najbardziej nietypowych przestrzeni w całym obiekcie pozostaje wojenna historia piwnic. Po 1937 roku, z inicjatywy Kurta Neugebauera, zostały one przebudowane w jeden z najnowocześniejszych schronów na Śląsku: wzmocnione stalą stropy i ściany oraz gazoszczelne śluzy miały chronić przed atakiem chemicznym. Na początku lutego 1945 roku, w trakcie ostatnich walk o miasto, przeniesiono tu dowództwo Festung Brieg, a w tych samych pomieszczeniach podpisany został akt kapitulacji Brzegu. To rzadki przypadek, w którym reprezentacyjna, XIX-wieczna rezydencja kryje w podziemiach w pełni odrębną, technicznie zaawansowaną przestrzeń o zupełnie innym charakterze i własnej, dramatycznej historii dziś objętą tym samym programem projektowym, który przewiduje w części piwnicznej strefę SPA. Historia ma tu jednak jedno zadanie tłumaczyć, dlaczego tego miejsca nie da się odtworzyć.

WIZJA PRZYSZŁOŚCI

W przypadku zabytkowych nieruchomości potencjał jest stosunkowo łatwo dostrzec. Znacznie trudniej odpowiedzieć na pytanie, czy da się go rzeczywiście zrealizować. W przypadku Willi Neugebauera kilka lat pracy zostało poświęconych właśnie temu pytaniu. Wykonano inwentaryzację, przeprowadzono proces projektowy i uzgodnienia konserwatorskie, a całość doprowadzono do etapu prawomocnego pozwolenia na budowę.
Nabywca przejmuje więc razem z nieruchomością trzy rzeczy, które w tego typu transakcjach zwykle trzeba dopiero wypracować: czas bo najbardziej czasochłonny etap procesu formalno-projektowego jest już za nami; ograniczone ryzyko bo kluczowe niepewności konserwatorskie i projektowe zostały już rozstrzygnięte; oraz gotową wizję konkretną, zaprojektowaną funkcję obiektu, a nie samą koncepcję.

NIZIO DESIGN INTERNATIONAL

Projekt przebudowy i rewitalizacji willi przygotowała pracownia Mirosława Nizio Nizio Design International, rozpoznawalna za realizacje na styku architektury, rewitalizacji i historii, wymagające nadania nowej funkcji miejscom o dużym znaczeniu i ciężarze historycznym. W dorobku pracowni znajdują się między innymi rewitalizacja Starej Kopalni w Wałbrzychu, Muzeum Rodziny Ulmów oraz Mauzoleum w Michniowie, a Mirosław Nizio uczestniczył także w przedsięwzięciach związanych z Muzeum Powstania Warszawskiego i POLIN.

To doświadczenie ma znaczenie właśnie tutaj bo wyzwaniem nie było zaprojektowanie kolejnego hotelu, lecz znalezienie równowagi między substancją historyczną, wymogami konserwatorskimi, współczesną funkcją i ekonomią inwestycji.

CO PRZEWIDUJE PROJEKT

Projekt zakłada nadanie willi funkcji hotelowo-gastronomiczno-eventowej, przy zachowaniu i odtworzeniu historycznego charakteru budynku i otoczenia. Na parterze zaprojektowano przestrzenie restauracyjne, bar i salę klubową z zapleczem. Kondygnacje wyższe przeznaczono pod funkcję hotelową. W części piwnicznej w pomieszczeniach dawnego schronu, przewidziano unikatową strefę SPA. Projekt obejmuje również zagospodarowanie otaczającego willę ogrodu historycznie jednego z piękniejszych założeń parkowych w mieście, z zachowanym starodrzewem i rododendronami z poszanowaniem dawnego układu i osi widokowych.

Dla nieruchomości wykonano inwentaryzację, przeprowadzono proces projektowy i uzyskano wymagane uzgodnienia i decyzje konserwatorskie. Na tej podstawie 31 marca 2026 roku wydane zostało prawomocne pozwolenie na budowę. Inwestycja jest więc przygotowana do przejścia w etap realizacyjny przed nabywcą pozostaje przeprowadzenie prac rewitalizacyjnych.

NAJWAŻNIEJSZE PARAMETRY

Adres: Brzeg, ul. Jana Pawła II 3
Rok budowy: 1898
Status: obiekt wpisany do rejestru zabytków (od 1986 r.)
Powierzchnia użytkowa willi: ok. 1 358,7 m²
Dodatkowa oficyna na działce: ok. 121 m²
Powierzchnia działki: ok. 4 553 m²
Projekt: Mirosław Nizio / Nizio Design International
Pozwolenie na budowę: prawomocne, z 31 marca 2026 r.
Cena: 1 900 000 zł (zwolniona z VAT)

LOKALIZACJA

Willa położona jest w Brzegu jednym z najstarszych miast Dolnego Śląska i historycznej siedzibie linii Piastów śląskich, którzy rządzili tu aż do 1675 roku. Świadectwem tej rangi jest do dziś stojący w mieście renesansowy Zamek Piastów Śląskich, bywający porównywany do wawelskiego z bramą uznawaną za jedną z najcenniejszych renesansowych realizacji w Europie i kaplicą będącą największą nekropolią rodu Piastów. Willa sąsiaduje z zabytkową zabudową ulicy Jana Pawła II historycznymi kamienicami oraz Państwową Szkołą Muzyczną im. Józefa Elsnera pozostając częścią tej samej, dobrze zachowanej tkanki starego miasta, a nie odizolowaną enklawą.
Lokalizacja Brzegu ma również praktyczny wymiar inwestycyjny: miasto leży niemal w połowie drogi między Wrocławiem a Opolem do Wrocławia jest stąd ok. 42 km (ok. 55 minut drogą krajową nr 94), do Opola, stolicy województwa, ok. 44 km (ok. 50 minut). Bezpośrednio przy mieście, na 178. kilometrze autostrady A4, znajduje się węzeł Brzeg", a miasto leży również na międzynarodowej linii kolejowej E30. Najbliższe lotnisko, pod Wrocławiem, jest oddalone o niecałą godzinę jazdy samochodem. Ten układ daje przyszłemu obiektowi hotelowo-eventowemu dostęp do dwóch ośrodków miejskich biznesowego i akademickiego Wrocławia oraz administracyjnego i kulturalnego Opola bez konieczności lokowania się w żadnym z nich.

DLA JAKIEGO INWESTORA

To oferta adresowana przede wszystkim do inwestorów gotowych wejść w projekt o skali inwestycyjnej wykraczającej poza samą cenę zakupu szacowany koszt pełnej rewitalizacji to ok. 12 15 mln zł, co razem z ceną nabycia daje orientacyjny całkowity kapitał na poziomie kilkunastu ok. 20 mln zł.

Więcej informacji o projekcie, w tym broszurę sprzedażową z pełną dokumentacją parametrów inwestycyjnych, udostępniam zainteresowanym po kontakcie.

Ponad sto lat historii. Najciekawsze wciąż jeszcze przed nią.

Wyłączny opiekun oferty:

Oliwia Walentynowicz

__________________________

PROPERTY
Most listings for historic residences in Poland sound very similar: a historic property, beautiful architecture, and potential that still needs to be explored. Willa Neugebauera starts from a different point.

This is not a historic building waiting for a concept. It is a prepared investment project set within a unique historic property one where the most time-consuming and risk-intensive part of the journey from idea to implementation has already been completed.

The buyer is not simply acquiring walls and assumptions about what might be possible. They are acquiring a property with a specific, agreed and fully developed vision for its future, supported by a final and legally binding building permit.

HISTORY AND ARCHITECTURE
The villa was built in 1898 by Dr Alfons Neugebauer one of the Neugebauer brothers, who several years earlier had taken over and developed Brzeg s Concordia sugar factory, becoming one of the most influential families in the city s industrial history.

At the time of its construction, the residence was one of the most prestigious and expensive buildings in Brzeg, created using high-quality materials including sandstone and marble.

The architecture draws inspiration from Romantic-era castles: an irregular form, numerous projections, recesses and bay windows create a silhouette that simply could not be recreated today because its value lies precisely in its authenticity.

A number of original interior features have survived, including the wooden coffered ceiling, historic joinery, stucco work, decorative metalwork and a staircase rich in original detailing. The conservation programme provides for their restoration and reconstruction based on surviving original elements and historic documentation. The villa has been listed in the register of historic monuments since 1986.

One of the most unusual aspects of the property is the wartime history of its basement. After 1937, at the initiative of Kurt Neugebauer, the basement was converted into one of the most modern air-raid shelters in Silesia. Steel-reinforced ceilings and walls, together with gas-tight airlocks, were designed to provide protection against chemical attack.

In early February 1945, during the final battle for the city, the command headquarters of Festung Brieg were relocated here, and it was in these same rooms that the surrender of Brzeg was signed.

It is a rare example of a prestigious 19th-century residence concealing beneath it an entirely separate, technically advanced space with a completely different character and its own dramatic history. Today, the basement forms part of the same architectural project, with a SPA area planned within the former shelter.

History, however, serves one purpose here: to explain why this place cannot be recreated.

THE VISION FOR ITS FUTURE
With historic properties, potential is usually easy to see. The far more difficult question is whether that potential can actually be realised.

In the case of Willa Neugebauera, several years of work have been devoted precisely to answering that question. A full architectural survey has been completed, the design process and conservation approvals have been carried out, and the project has progressed all the way to a final and legally binding building permit.

The buyer therefore acquires three things that, in transactions of this kind, usually still need to be secured:
Time because the most time-consuming stage of the formal and design process has already been completed.
Reduced risk because the key uncertainties relating to conservation requirements and the architectural design have already been resolved.
A ready vision a specific, fully designed future use for the property rather than merely an initial concept.

NIZIO DESIGN INTERNATIONAL
The redevelopment and restoration project was prepared by Mirosław Nizio s architectural studio, Nizio Design International, known for projects at the intersection of architecture, revitalisation and history particularly those requiring a new function to be introduced into places of significant historical importance.

The studio s portfolio includes the revitalisation of the Old Mine in Wałbrzych, the Ulm Family Museum and the Mausoleum in Michniów. Mirosław Nizio has also participated in projects connected with the Warsaw Rising Museum and POLIN Museum of the History of Polish Jews.

That experience is particularly relevant here. The challenge was not simply to design another hotel, but to find the right balance between the historic fabric of the building, conservation requirements, contemporary functionality and the economics of the investment.

WHAT THE PROJECT INCLUDES
The project envisages transforming the villa into a hotel, restaurant and event venue, while preserving and restoring the historic character of both the building and its surroundings.

The ground floor has been designed to accommodate restaurant spaces, a bar and a club room with supporting facilities. The upper floors are intended for hotel accommodation. Within the basement in the rooms of the former wartime shelter the project provides for a distinctive SPA area.

The plans also include the restoration and redevelopment of the garden surrounding the villa historically one of the most attractive landscaped gardens in the city, with mature trees and rhododendrons still present today while respecting its original layout and historic sightlines.

A full survey of the property has been completed, the design process carried out, and all required conservation approvals and decisions obtained. On this basis, a final and legally binding building permit was issued on 31 March 2026.

The investment is therefore ready to move into the implementation stage what remains for the buyer is to carry out the restoration works.

KEY INFORMATION
Address: 3 Jana Pawła II Street, Brzeg
Year of construction: 1898
Status: Listed historic monument since 1986
Usable floor area of the villa: approx. 1,358.7 m²
Additional outbuilding on the plot: approx. 121 m²
Plot area: approx. 4,553 m²
Design: Mirosław Nizio / Nizio Design International
Building permit: Final and legally binding, issued 31 March 2026
Price: PLN 1,900,000 (VAT exempt)

LOCATION
The villa is located in Brzeg one of the oldest towns in Lower Silesia and the historic seat of the Silesian Piast dynasty, whose local line ruled here until 1675.

One of the clearest reminders of the city s historical importance is the Renaissance Castle of the Silesian Piasts, sometimes compared to Kraków s Wawel Castle. Its entrance gate is regarded as one of the most valuable Renaissance works of its kind in Europe, while its chapel is the largest necropolis of the Piast dynasty.

The villa forms part of the historic streetscape of Jana Pawła II Street, surrounded by historic townhouses and the Józef Elsner State Music School. It remains integrated into the well-preserved historic urban fabric rather than standing as an isolated enclave.

Brzeg s location also has a practical investment dimension. The town lies almost halfway between Wrocław and Opole approximately 42 km from Wrocław (around 55 minutes via National Road 94) and approximately 44 km from Opole, the regional capital (around 50 minutes).

The Brzeg junction of the A4 motorway is located directly outside the town at kilometre 178, while Brzeg also lies on the international E30 railway line. The nearest airport, in Wrocław, is less than an hour away by car.

This location gives a future hotel and event venue access to two important urban markets the business and academic centre of Wrocław and the administrative and cultural centre of Opole without the need to be located within either city.

THE INVESTOR PROFILE
This opportunity is aimed primarily at investors prepared to undertake a project where the investment scale extends well beyond the acquisition price.

The estimated cost of the complete restoration is approximately PLN 12 15 million, which, together with the purchase price, places the indicative total capital requirement in the range of several million to approximately PLN 20 million.

Further information about the project, including a sales brochure containing full documentation and investment parameters, is available to interested parties upon request.

More than a century of history. Its most interesting chapter is still ahead.

Oferta wysłana z programu dla biur nieruchomości ASARI CRM ( )